张马屯这三年:过去瞧不上,现在想不到

以2017年下半年开发商大举进驻张马屯为起点,截止到现在,满打满算发展了三年多一点的时间。在这短短的三年里,张马屯作为置业热点被更多的刚需朋友所知晓,但同时也被许多人黑的不成样子。
正如我刚才搜资料的时候,2020年3月成天用麦田形容张马屯的那几位,365天后也逐渐也变了口风,劝刚需上车张马屯……
所谓,处处麦田张马屯,未来可期工业北,过去看不上,现在想不到。
纵观这三年,张马屯的发展不但迅速,而且很有质量,多少人喊着因双龙居奥体中路一时半会北延不过去,现在怎么样了呢?
所以说,对于城市发展我们要抱有敬畏之心;不管你是外地投资还是本地刚需,张马屯-工业北的盘值得各位好好研究。
01
三分归元气,七分靠打拼,评价一个片区的前景如何,首先要认知的是区位,张马屯的位置很取巧,属于刚需板块中既能兼顾老城又能兼顾新城的区域,
以张马屯为圆心,向南画一个直径为7公里的半圆,你会发现CBD片区、洪家楼片区、高新片区、济钢板块,都在覆盖半径之内;而唐冶雪山等片区,往往只能兼顾工作区域偏东的人群
这也是为什么张马屯-工业北片区,降价归降价,但不太缺乏客户的根本原因,假想一下,雪山有八个盘同时入市,雪山市场能崩了……

△距离如图,同距离时间更短
亲朋好友或者工作地点在老城,想住新城的朋友,往往也会选择这个片区;某位年轻粉丝工作地点远在经四路万达,想在东部置业新房,选来选去只有张马屯相对合适;
随着CBD片区、高新片区包括洪家楼片区逐步呈现“新房豪宅化”的置业特征,受到挤压的人群会把更多目光投向价格便宜,未来货量充沛的张马屯-工业北片区。
中粮祥云、蔚蓝之城以及龙湖天耀、海信翰墨府等盘之所以敢喊涨价,也是基于不愁客户这个原因。

02
一谈张马屯肯定绕不开tod,济南市只有两个片区大张旗鼓的搞TOD,一是济南未来中心CBD片区,第二个片区就是张马屯(CLD);至于TOD到底是好是坏,既然济南新中心CBD选用这种开发模式,我认为大概率不会出现拍脑袋的情况。
CBD有绸带公园,有万象城,有五指山,多条地铁汇聚;张马屯片区同样拥有华山-白泉廊道,大悦城,省企城,多条地铁之类的配套,档次自然弱于CBD,但是依然有可类比之处。
从龙湖天街开业、万象城开业,再到绸带公园的建设,CBD片区所形成的商业与繁华的氛围,一眼可以望到底。至于张马屯会不会这么浓郁,后续的管理能不能跟上,有标杆在前,我想还是值得期待的。

△分分钟搞定你
如果你对张马屯的TOD模式有所顾虑,开车去溜圈CBD应该能给你一些启示。(当然,如果实在接受不了选别的片区就好了),关于这一点,洋楼是坚定相信有关部门的,泉城路都能整成步行街,更何况借助交通规划引导低碳环保出行呢?有单行线的经纬路和没有单行线的经纬路,交通拥堵的状况完全是两个概念。
想了解更多的关于TOD的内容,在公众号历史文章里搜索TOD就好,不过多着墨了,下面两张图,能分清哪是张马屯,哪是CBD不?

03
只有那些落地快,真金白银砸到位的规划才是好规划。某些规划雷声大雨点小,反而会对置业产生极大的干扰。
纵观张马屯-工业北片区的大配套大规划,比较明显的短板是签约学校,其他被报道过的配套基本都有着落。
论公园,北有华山,东有济钢,济钢改造速度之快堪称济南罕见,不但今年5月准备开园,连公园地下的商业已经开始招标了……

△济钢森林公园示意图
论地铁,三条地铁能和张马屯扯上关系,中枢换乘站同样有好几个,不谈坐地铁去CBD上班,哪怕换乘地铁去新旧动能转换区也算便捷。
论商业配套,万虹广场,中粮大悦城、以及最近音量很高的龙湖TOD天街,都在张马屯附近。
从项目引入和扶持力度看,张马屯-工业北片区受到的倾斜不少,打造森林公园与商业配套除了方便的周边群众之外,更容易抬升周边的土地价值。
04
大家不要认为离着工业北近的盘就该贵,离着工业北远的盘就该便宜,不要有这种先入为主的概念,一定要根据你的实际需求来判断。
在规划图中,B(红色地块)是商业地块,R+B(多数是一楼是商铺的那种,少数带写字楼),绿色地块代表公园,黄色地块代表居住社区。
从规划图上我们可以明显的看到,以开源中路为界,张马屯南北向的功能分布略有不同,北半球的环境优于南半球,南半球的繁华程度要优于北半球。
△拿地图
北向规划有华山-白泉廊道,另外沿时代公馆地块向西不远处是小清河的支线,平常钓鱼的人不少,上次过去已经做了一些道路涂色的工作,更远处就华山湖和卧牛山,开车10分钟足矣;不要看北侧极其荒凉,从规划图上看,华山-小清河-白泉一线的景色将会非常优美,建设进度也会对随着入住业主的进度而加快。
如果是为了老人购买或者家庭以汽车为出行的主力工具,可以选择张马屯北半球,一是开车的时间不会太久(最北端到工业北路只有1.5公里),二是老年人对环境更为注重。
如果你比较年轻,以电动车或公交为主要交通工具,还是安安稳稳的选择张马屯南半球吧,毕竟地铁和公交线路需要时间去丰富,为了上班不那么痛苦,开源中路南侧或许更适合。
PS:南侧沿工业北路的商业地块尚未明确具体的商业业态(有可能是华润中恒未来城,选蔚蓝之城的朋友记得不要选太低的楼层……),出行比较方便,更容易享受到便利。

△华山-白泉-小清河
另外一点,大家慎重选择图上标注的R+B的地块,很明显R+B的地块相当于周边黄色居住地块的配套,熙熙攘攘的生活并不美妙,如果你特别想知道住宅+商业混搭起来居住是什么感觉,推荐你考察一下花园东路上的力高国际……
很多时候不要人云亦云,用自己的眼睛去考察,合理的发挥想象力,很多事情并不像渲染的那样,从图上看,张马屯再来8个盘,按照现在这速度,2024年,张马屯的地也就所剩无几了……
规划超前,落地超快,甚至涨价的区域不值得我们认真对待吗?来句文艺的话来结尾:弱小和无知都不是生存的障碍,傲慢才是。
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